【案情简介】

2023年，周某在未告知配偶赵某的情况下，将登记在其个人名下的房产出售给孙某，房屋市场价值520万元。双方签订《房屋买卖合同》，孙某支付全部房款，并办理了产权过户登记。赵某在数月后才发现房屋已被出售，遂向法院提起诉讼，请求确认买卖合同无效，并要求孙某返还房屋。

法院审理查明：该房屋系周某与赵某婚姻关系存续期间购买，虽仅登记在周某名下，但属于夫妻共同财产。然而，孙某在购房时查验了不动产登记簿，未发现共有信息，且支付了合理对价，已完成产权转移登记。赵某未能提供证据证明孙某与周某存在恶意串通。法院认为，孙某属于善意第三人，符合《民法典》规定的善意取得条件，判决房屋所有权归孙某所有，赵某只能向周某主张财产损害赔偿。

【刘颖新律师评议】

本案是“善意取得制度”在不动产交易中的典型适用，体现了法律对交易安全与静态财产安全之间的价值权衡。

刘律师分析指出，根据《民法典》第三百一十一条，无处分权人将不动产转让给受让人，若受让人受让时为善意、以合理价格转让、且已依法登记，则取得该不动产所有权。本案中，孙某已尽到合理审查义务——查阅了不动产登记簿，未发现共有登记，且交易价格合理、完成过户，完全符合“善意”标准。

值得注意的是，法院未因房屋为夫妻共有而直接认定合同无效，而是强调“登记公示效力”优先。这体现了我国物权法“以登记为准”的基本原则，避免因家庭内部关系不确定性影响市场交易秩序。

然而，本案也暴露出共有产权保护的漏洞。刘律师建议：（1）夫妻共有房屋应尽量办理“共有权登记”，在不动产登记簿上明确记载共有人信息；（2）配偶一方若长期在外或对财产管理不参与，应定期查询房产状态；（3）可设立“配偶同意出售声明”公证制度，增强交易透明度。

同时，对于善意买方而言，本案也提醒：在购买二手房时，除查看产权登记外，还应要求卖方出具婚姻状况声明，并尽可能核实是否存在隐性共有人，以降低交易风险。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第311条：善意取得制度。

《民法典》第216条：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

《最高人民法院关于适用〈民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第28条：一方未经配偶同意出售共有房屋的处理原则。