【案情简介】

2022年，张某购买某品牌房企开发的精装修商品房，总价680万元，合同约定交付时间为2023年6月。房屋交付后，张某入住一年，发现客厅、卧室多处墙体出现贯穿性裂缝，门窗变形，地板局部隆起。张某多次向物业公司和开发商反映，均被以“装修收缩”“温差热胀冷缩”为由推诿。张某遂自行委托具有资质的第三方工程质量鉴定机构进行检测。鉴定报告明确指出：房屋地基存在不均匀沉降，导致主体结构受力失衡，已构成结构性安全隐患，建议立即采取加固措施。张某持鉴定报告再次要求开发商维修，对方仍拒绝。张某遂向人民法院提起诉讼，请求判令开发商承担全部维修责任，并赔偿其临时安置费、鉴定费、误工费等共计35万元。

庭审中，开发商辩称：房屋已通过竣工验收，取得《竣工验收备案表》，符合法定交付条件，且质保期内未收到有效报修记录，不应承担后续责任。法院经审理认为，竣工验收是行政管理程序，不能免除开发商在合理使用年限内对地基基础和主体结构的质量保证义务。第三方鉴定程序合法、结论可信，足以证明存在结构性缺陷。最终判决：开发商须在三个月内完成专业加固维修，并赔偿张某临时安置费18万元、鉴定费5万元，合计23万元。

【刘颖新律师评议】

本案是一起典型的“以竣工验收合格规避质量责任”被司法否定的判例，具有重要的警示意义。

首先，刘律师指出，竣工验收合格仅表明项目在规划、消防、环保等方面符合行政管理要求，并不等同于房屋在物理质量上无瑕疵。根据《民法典》第八百零二条，隐蔽工程在合理使用期限内发生质量问题的，承包人应当承担民事责任。而《房屋建筑工程质量保修办法》第七条明确规定，地基基础工程和主体结构工程的保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限，通常为50年。这意味着，即使房屋已交付多年，只要在合理使用年限内出现结构性问题，开发商仍需承担责任。

其次，本案中法院未采信开发商“验收合格即免责”的抗辩，体现了司法对“形式合规”与“实质安全”的区分。当前部分开发商为压缩成本，在地基处理、混凝土配比、施工监管等环节偷工减料，导致后期出现沉降、开裂等问题。若仅以“验收通过”为由免除责任，将严重损害购房者权益，助长劣质工程泛滥。

律师进一步强调，购房者在收房时应提高警惕：（1）收房时聘请专业验房师进行全面检测；（2）保留所有沟通记录、维修申请、鉴定报告等证据；（3）发现问题后及时启动司法程序，避免超过诉讼时效。同时，建议住建部门加强“交付后质量回溯监管”，建立“房屋质量终身责任制”试点。

本案判决不仅维护了个体权益，更对规范房地产开发行为、提升建筑质量标准具有深远影响。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第802条：隐蔽工程在合理使用期限内发生质量问题的，承包人应当承担民事责任。

《房屋建筑工程质量保修办法》第7条：地基基础和主体结构工程保修期为设计文件规定的合理使用年限。

《建筑法》第60条：建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础和主体结构的质量安全。