【案情简介】

李某购买刘某名下二手房，总价500万元。签约前，刘某未告知该房屋曾发生过非正常死亡事件（凶杀案）。李某入住后从邻居处得知真相，精神受到严重刺激，遂起诉要求撤销合同、返还房款。刘某辩称，“凶宅”属迷信范畴，不影响房屋使用功能。法院认为，房屋曾发生命案属于重大瑕疵信息，直接影响购房者的心理感受和交易意愿，出卖人负有主动披露义务。隐瞒行为构成欺诈，判决撤销合同，刘某返还全部房款并赔偿李某中介费、评估费等损失。

【刘颖新律师评议】

本案涉及“凶宅信息披露义务”的法律边界。我国虽无明文规定“凶宅”必须告知，但依据《民法典》第500条关于缔约过失责任的规定，以及诚实信用原则，出卖人对可能影响交易决策的重大事实负有告知义务。

刘律师认为，“凶宅”虽不影响物理使用功能，但严重违背公序良俗和公众心理禁忌，属于“心理瑕疵”或“价值贬损型瑕疵”。在二手房交易中，此类信息对价格影响显著，通常可导致房价下跌20%-30%。

法院判决支持撤销合同，体现了对消费者知情权和选择权的保护。同时，也提醒出卖人：不要心存侥幸，隐瞒重大信息可能面临合同被撤销、赔偿损失甚至信用惩戒的风险。

刘律师建议：（1）买方应在合同中明确询问“是否发生过非正常死亡事件”；（2）中介应建立“凶宅信息披露制度”；（3）部分地区可探索建立“房屋重大事件查询系统”。

【相关法条】

《民法典》第500条：缔约过失责任。

《民法典》第7条：诚实信用原则。

《民法典》第147条：基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求撤销。