【案情简介】

某开发商在销售广告中宣称楼盘“对口重点小学”，并制作宣传册、沙盘模型、微信推文广泛传播。购房者王某基于此购买房屋，支付溢价30万元。交房后发现，教育局正式划片文件显示该小区不在学区范围内。王某等20余名业主联合起诉，要求赔偿房屋差价损失。法院认定，开发商在明知无学区承诺权限的情况下，故意夸大宣传，构成欺诈。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条，判决开发商赔偿购房者合理信赖利益损失，按评估差价的70%予以补偿。

【刘颖新律师评议】

本案是典型的“学区房虚假宣传”案件。近年来，学区资源成为房价溢价的核心因素，部分开发商利用家长焦虑心理，虚构或夸大教育配套信息，严重扰乱市场秩序。

刘律师指出，根据司法解释，即使广告内容未写入合同，只要“对合同订立有重大影响”，且“出卖人提供”，即应视为要约，构成合同组成部分。本案中，开发商多次公开承诺学区，购房者基于合理信赖作出购房决策，应受法律保护。

法院采用“信赖利益损失”而非“实际成交差价”作为赔偿标准，体现了衡平原则。一方面避免开发商承担过重责任，另一方面也惩戒其不诚信行为。判决比例赔偿（70%）也考虑了购房者自身审慎义务不足的因素。

建议购房者：（1）保留所有宣传资料；（2）要求将关键承诺写入合同补充条款；（3）向教育部门核实划片政策。同时，监管部门应加强对房地产广告的审查，建立“虚假宣传黑名单”制度。

【相关法条】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条。

《广告法》第26条：房地产广告不得含有升值或投资回报承诺。

《民法典》第148条：一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求撤销。