【案情简介】

2021年，胡某在某地产公司开发的公寓项目中认购一套房产，总价36.5万元，分两期支付完毕。开发商仅出具两张收款收据，未签署《商品房买卖合同》或《预售合同》。此后两年间，项目停滞，无法办理网签和产权登记。胡某多次要求退款无果，遂委托律师起诉。诉讼中，开发商辩称双方存在事实合同关系，因政策调整导致无法履约，属不可抗力。法院经审理认为，双方未签订书面买卖合同，缺乏标的物交付、违约责任等核心条款，不能认定合同成立。且开发商未能证明已取得预售许可，存在重大过错。最终调解结案，开发商退还全部购房款及银行同期贷款利息。

【刘颖新律师评议】

本案反映了当前部分开发商在项目未取得预售许可证前，以“认购”“意向金”等形式变相销售房屋的乱象。根据《城市房地产管理法》第44条，商品房预售必须取得预售许可，否则不得进行销售活动。本案中，开发商既未签正式合同，也未取得许可，其行为已违反行政管理强制性规定。

从合同法角度看，《民法典》第490条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或按指印时合同成立。本案仅有收款收据，不足以证明双方就房屋买卖主要条款达成合意，合同未成立。即使购房者付款，也不构成事实履行意义上的合同生效。

刘律师指出，此类案件中，购房者虽处于弱势，但只要保留付款凭证、沟通记录、宣传资料等证据，即可主张缔约过失责任或不当得利返还。法院通常会支持本金返还，并可主张资金占用期间的利息损失。值得注意的是，若开发商存在欺诈故意（如明知无证仍虚假宣传），购房者还可依据《消费者权益保护法》主张惩罚性赔偿。

【相关法条】

《民法典》第490条：合同成立时间。

《城市房地产管理法》第44条：商品房预售条件。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条：出卖人未取得预售许可的，合同无效。