【案情简介】

小张通过司法拍卖竞得一套别墅。办理入住时，小张发现别墅后院存在一处违法搭建的阳光房，占用了公共绿地，且该阳光房系原业主私自建造，未取得规划许可。小张向物业公司、城管部门投诉，要求拆除违法搭建，但原业主拒不配合。小张诉至法院，请求判令原业主拆除违法搭建，恢复公共绿地原状。法院经审理查明，该阳光房确属违法建筑，且侵犯了小区业主的共有权益。最终法院判决原业主于15日内拆除阳光房，恢复绿地原状，若原业主拒不履行，法院将强制执行。

【刘颖新律师评议】

本案的核心是法拍房违法搭建的责任承担。法拍房的违法搭建问题属于房屋的隐性瑕疵，若拍卖公告未明确披露，竞买人可向原业主主张权利，要求拆除并恢复原状。实践中，法拍房可能存在违法搭建、欠费、租赁等多种风险，建议竞买人参与竞拍前，务必实地查看房屋状况，向物业、邻居了解房屋历史情况，必要时聘请律师进行尽职调查，避免竞买后陷入维权困境。

【相关法律】

1. 《中华人民共和国城乡规划法》第64条：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

2. 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第15条：拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。

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