【案情简介】

小王与某开发商签订《认购书》，预定一套尚未取得预售许可证的商品房，支付定金、首付，约定开发商取得预售许可证后签订正式《商品房买卖合同》。开发商仍未取得预售许可证，项目甚至出现停工迹象。小王多次要求退款，开发商以资金紧张为由拖延。小王诉至法院，请求判令解除《认购书》，开发商返还定金及首付款，并按同期银行贷款利率支付利息。法院经审理认为，开发商在未取得预售许可证的情况下预售房屋，违反法律强制性规定，《认购书》无效。最终法院判决开发商返还小王及相应利息。

【刘颖新律师评议】

本案的核心是商品房预售许可证的法律效力。未取得预售许可证的商品房不得进行预售，开发商与购房人签订的认购书、购房合同均属无效。实践中，部分开发商为回笼资金，违规预售未取得证件的房屋，购房人面临项目烂尾、房款难退等巨大风险。建议购房人购买期房时，务必核查开发商的预售许可证，切勿轻信“内部认购”“优先选房”等宣传，避免陷入资金陷阱。

【相关法律】

1. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

2. 《中华人民共和国民法典》第157条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

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