【案情简介】

某小区50余名业主与某开发商签订《商品房买卖合同》，约定开发商于2022年12月前交付房屋，逾期交房超过90日的，业主有权要求开发商按已付房款的日万分之三支付违约金。合同签订后业主全额支付房款，但开发商因资金链断裂，直至2023年10月仍未交房。业主多次与开发商协商，开发商以疫情属于不可抗力为由拒绝赔付违约金。50余名业主联合诉至法院，请求判令开发商支付逾期交房违约金。法院经审理认为，疫情期间政府确实出台过停工政策，但开发商逾期交房时间远超疫情影响合理期限，且未提供充分证据证明逾期完全系疫情导致。最终法院判决开发商按合同约定标准向每位业主支付逾期交房违约金。

【刘颖新律师评议】

本案是商品房买卖中典型的逾期交房纠纷，核心争议是不可抗力的认定与免责范围。疫情及相关防控措施在特定时期可认定为不可抗力，但不可抗力并非开发商免责的“万能理由”。开发商需举证证明逾期交房与疫情之间存在直接因果关系，且已尽到及时通知、积极补救义务。同时，逾期交房的免责期限应与疫情影响的合理期限相匹配，超出部分仍需承担违约责任。业主在签订购房合同时，应明确逾期交房的违约金计算标准和赔付方式；遭遇逾期交房时，要留存好沟通记录、催告函等证据，必要时通过集体诉讼维护自身权益。

【相关法律】

1. 《中华人民共和国民法典》第180条：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

2. 《中华人民共和国民法典》第590条：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。

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