【案情简介】

开发商与小张签订《商品房买卖合同》，将一套房屋出售给小张，小张支付全款后未办理网签。开发商又将该房屋出售给小李，签订合同后办理了网签及过户手续。小张得知后诉至法院，请求确认开发商与小李的合同无效，判令开发商交付房屋并办理过户。法院经审理认为，小张虽先签订合同并支付全款，但未办理网签及过户登记；小李后签订合同，但已办理过户登记，且支付了合理对价，属于善意第三人。最终法院判决开发商向小张返还房款，并按合同约定支付违约金，小李取得房屋所有权。

【刘颖新律师评议】

本案是典型的一房二卖纠纷，核心争议是房屋所有权的归属。不动产物权变动以登记为生效要件，小李已办理过户登记，依法取得房屋所有权。小张的合同债权无法对抗小李的物权，只能向开发商主张违约责任。在此提醒购房者，签订购房合同后应及时办理网签和预告登记，网签可防止开发商一房二卖，预告登记可保障购房者将来实现物权，有效降低交易风险。

【相关法律】

1. 《中华人民共和国民法典》第209条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

2. 《中华人民共和国民法典》第221条：当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

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