【案情简介】

小张通过司法拍卖竞得一套房屋法院拍卖公告中未注明房屋存在租赁关系。小张办理过户手续后准备入住，发现房屋由小李占有使用，小李出示了一份签订的租期10年的租赁合同。小张要求小李腾退房屋，小李主张“买卖不破租赁”拒绝腾退。小张诉至法院，请求判令小李腾退房屋。法院经审理认为，法院拍卖时未披露租赁信息，且该租赁合同存在倒签嫌疑，损害竞买人利益。最终法院判决小李于10日内腾退房屋。

【刘颖新律师评议】

本案的核心是法拍房租赁权的披露与“买卖不破租赁”的适用边界。法拍房因价格较低吸引不少竞买人，但存在租赁、抵押、占用等潜在风险。“买卖不破租赁”的适用前提是租赁关系真实合法且在房屋查封前已设立。若法院未披露租赁信息，或租赁关系系恶意倒签，竞买人可主张租赁合同无效，要求腾退房屋。建议竞买人参与法拍前，务必实地查看房屋状况，向法院核实房屋是否存在租赁、抵押等权利负担，避免竞买后无法入住。

【相关法律】

1. 《中华人民共和国民法典》第725条：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

2. 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

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