【案情简介】

小王与刘某签订《房屋买卖合同》，购买刘某名下二手房，小王支付首付款后，双方办理网签。过户前，小王得知该房屋因刘某涉及债务纠纷被法院查封，无法办理过户手续。小王与刘某协商退房退款，刘某以无力偿还为由拒绝。小王诉至法院，请求解除合同，判令刘某返还首付款、双倍返还定金，并赔偿房屋差价损失。法院经审理认为，刘某隐瞒房屋被查封的事实，导致合同目的无法实现，构成根本违约。最终法院判决支持小王的全部诉讼请求。

【刘颖新律师评议】

本案的核心是房屋查封对买卖合同履行的影响及卖方的违约责任。房屋被法院查封后，其处分权受到限制，无法办理过户手续，合同目的无法实现。刘某隐瞒房屋查封事实，构成根本违约，买方有权解除合同并主张违约责任。在此提醒购房者，签订二手房买卖合同前，应到不动产登记部门查询房屋权属状况，核实房屋是否存在查封、抵押等权利负担；合同中可约定“如房屋存在权利负担导致无法过户的，卖方应双倍返还定金并赔偿差价损失”的条款，维护自身权益。

【相关法律】

1. 《中华人民共和国民法典》第563条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

2. 《中华人民共和国民法典》第587条：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

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