【案情简介】

小张与小王签订《房屋买卖合同》，约定小张购买郑某名下二手房，小张支付定金后7日内办理网签。签约后第3日，出台新的限购政策，提高了购房人社保缴纳年限要求，小张因社保年限不足，丧失购房资格。小张随即通知郑某解除合同，要求返还定金，郑某以小张违约为由拒绝返还。小张诉至法院，请求解除合同并判令郑某返还定金。法院经审理认为，限购政策属于不可抗力，导致合同目的无法实现，双方均无过错。最终法院判决解除《房屋买卖合同》，郑某返还小张定金。

【刘颖新律师评议】

本案是因限购政策调整引发的房屋买卖合同解除纠纷。限购政策属于政府出台的调控措施，是买卖双方在签订合同时无法预见、不能避免且不能克服的客观情况，构成不可抗力。在此情况下，合同目的无法实现，当事人有权解除合同，且无需承担违约责任。实践中，购房者在签约前应核查自身购房资格，合同中可约定“因限购政策调整导致买方无购房资格的，合同自动解除，双方互不承担违约责任，卖方返还定金及已付房款”的条款，避免后续争议。

【相关法律】

1. 《中华人民共和国民法典》第180条：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

2. 《中华人民共和国民法典》第563条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

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