【案情简介】

小王购买小赵名下二手房，小王支付首付款，双方办理网签。过户前，小王发现房屋因小赵涉及多起债务纠纷，被三家法院先后查封，无法办理过户。小王多次要求小赵解除查封，小赵无力偿还债务，无法解封。小王 诉至法院，请求判令解除合同，小赵返还首付款，并赔偿房屋差价损失。法院经审理认为，小赵因自身债务导致房屋被查封，无法履行过户义务，构成根本违约。最终法院判决支持小王 的全部诉讼请求。

【刘颖新律师评议】

本案的核心是房屋查封对二手房交易的影响。二手房交易前，若房屋已被查封，卖方无法办理过户手续，合同目的无法实现。建议购房者签约前，通过不动产登记部门查询房屋权属状况，核实是否存在查封、抵押等权利负担；可在合同中约定，若房屋因卖方债务被查封，卖方应承担解除合同、返还房款、赔偿差价损失等违约责任；同时，可采用资金监管方式支付房款，降低交易风险。

【相关法律】

1. 《中华人民共和国民法典》第563条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

2. 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第24条：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。

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