【案情简介】

某房地产开发公司在未取得商品房预售许可证明的情况下，对外销售在建商品房。小张与该公司签订《商品房预售合同》，约定购买一套房屋，小张支付首付款后，得知该项目未取得预售许可证，无法办理网签和过户手续。小张要求公司返还首付款并赔偿利息损失，公司以合同已签订、项目即将取得许可证为由拒绝。小张遂诉至法院，要求确认合同无效并索赔。

【刘颖新律师评议】

本案的关键是商品房预售许可的法定要求。未取得预售许可证签订的预售合同属于无效合同，这是法律的强制性规定，目的是保护购房者权益，规范房地产市场秩序。需要注意的是，若开发商在起诉前取得预售许可证，合同可认定为有效；但本案中公司明确表示尚未取得，故合同应属无效。提醒购房者，购买期房时务必核查开发商的预售许可证原件，避免签订无效合同；若已签订，应及时主张权利，要求返还已付款项及利息。

【相关法律】

1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

3.《城市商品房预售管理办法》第六条：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

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