【案情简介】

小张与小李签订《房屋买卖合同》，约定小李将一套军产房出售给小张，合同注明“可办理军产证过户”。小张支付首付款后，多次要求小李办理过户手续，小李均以各种理由拖延。后小张查明，小李并非该军产房的实际权利人，其仅为承租人，无权处分该房屋。小张遂诉至法院，要求解除合同、小李返还首付款并赔偿利息损失。

【刘颖新律师评议】

本案核心争议是军产房交易中出让方主体不适格的法律后果。军产房因产权归属特殊、过户受严格政策限制，交易的核心前提是出让方具备合法处分权，这是区别于普通商品房交易的关键。小李作为非权利人签订买卖合同，属于无权处分，导致合同目的无法实现，小张有权依据诚实信用原则主张解除合同。此外，调解或判决中可借鉴“分期支付+违约加速到期”的条款设计，既平衡双方履约压力，又强化违约约束，避免“退款难”问题。提醒购房者，购买军产、共有等特殊房屋时，务必核查产权证明原件，确认出让方真实权利状态，切勿轻信口头承诺。

【相关法律】

1.《中华人民共和国民法典》第五百九十七条：因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。

2.《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方有权解除合同。

3.《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：下列房地产，不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的。

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