【案情简介】

小李与小王签订房屋买卖合同，约定小王出售自有房屋，小李先支付首付款，剩余在小王涤除房屋现有抵押后支付，小王应于收款后30日内办理抵押注销手续。合同签订后，小李按约支付首付款，小王却突然要求小李一次性付清剩余房款，否则拒绝注销抵押。小李拒绝该变更要求，小王遂以小李逾期付款为由诉至法院，要求解除合同并追究违约责任。诉讼中查明，小王在合同履行期间为该房屋增设了新的抵押，且明确表示不愿涤除。

【刘颖新律师评议】

本案的关键是出卖人单方变更履行方式并增设抵押的行为性质认定。房屋买卖合同中关于付款方式和抵押涤除的约定是核心条款，对双方具有法律约束力，出卖人无权单方变更。小王不仅擅自要求一次性付款，还增设新抵押导致原抵押涤除义务无法履行，已构成根本违约。此时小李拒绝付款属于行使抗辩权，而非违约行为。提醒交易双方，合同履行中任何变更均需协商一致并签订书面补充协议；买受人遇到出卖人增设抵押、拒绝涤除等影响产权转移的行为时，可暂停付款并保留证据，必要时主张解除合同并要求赔偿房屋差价损失。

【相关法律】

1.《中华人民共和国民法典》第五百四十三条：当事人协商一致，可以变更合同。

2.《中华人民共和国民法典》第五百二十五条：当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。

3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：因出卖人原因导致买受人无法取得房屋，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

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