【案情简介】

上海七旬王教授夫妇名下已有三套住房，因限购政策无法再购房，决定以儿子名义购买郊区别墅用于养老，应儿子要求在产权登记时添加了未成年小孙女的名字。王教授夫妇卖掉名下两套住房后恢复购房资格，要求儿子将别墅产权变更至自己名下，却遭到儿媳拒绝。儿媳主张房屋应归儿子与小孙女所有，王教授无奈诉至法院，提交了与儿子签署的《借名买房协议》，但一审法院依据王教授与大孙女的微信聊天记录中“房屋后续留给儿孙”的表述，认定房屋为赠与，驳回其诉求，王教授提起上诉。

【刘颖新律师评议】

借名买房的核心争议是“登记权利人与实际权利人是否一致”，认定需结合书面协议、房款支付、房屋实际使用等综合判断。本案中王教授持有《借名买房协议》，且实际支付全部购房款并居住使用，虽微信聊天提及“留给儿孙”，但未明确构成即时赠与的意思表示，一审仅以此认定赠与属事实认定片面。需注意，借名买房若规避限购政策，协议可能因违背公序良俗被认定无效；涉及未成年人产权份额时，需保障其合法权益，不得损害未成年人利益。实际出资人应签订书面借名协议，明确产权归属、过户条件等核心条款，留存房款支付凭证、居住证明等证据，避免因亲属关系省略必要手续。

【相关法律】

《中华人民共和国民法典》第二百二十条

《中华人民共和国民法典》第二百三十四条

《中华人民共和国民法典》第六百五十七条

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条

咨询电话：13671295837