【案情简介】

小李与某开发商签订《商品房买卖合同》，约定开发商某日交付房屋，逾期交房超过90日，小李有权解除合同并要求开发商支付总房款10%的违约金，或继续履行合同并按日支付总房款万分之三的违约金。但是开发商仍未交房，小李诉请解除合同、返还购房款并支付违约金。开发商辩称逾期系因疫情防控导致的不可抗力，应免除责任。

【刘颖新律师评议】

疫情防控期间的管控措施可认定为不可抗力，但开发商主张免责需证明疫情防控措施与逾期交房存在直接因果关系，且已采取合理措施减轻损失。本案中开发商逾期交房超过5个月，远超合理期限，即使存在疫情影响，也不足以完全免除其违约责任。小李有权依据合同约定选择解除合同或继续履行，开发商应承担相应的违约金赔偿责任。购房者签订商品房买卖合同时，应明确约定交房条件、逾期交房的违约责任及免责事由，开发商应及时向购房者披露项目进展情况，遇不可抗力时及时履行通知义务并提供证明，避免纠纷扩大。

【相关法律】

1. 《中华人民共和国民法典》第一百八十条（不可抗力的定义及效力）

2. 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条（合同法定解除）

3. 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条（违约责任的承担方式）

4. 《中华人民共和国民法典》第五百九十条（不可抗力的免责范围）

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