【案情简介】

小张与小王签订房屋买卖合同，约定小王应在房屋所有权转移之日起360日内迁出户口，逾期未迁出需支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过60日按日支付已付款万分之五的违约金。小张取得房产证，小王仍未迁出户口，导致小张家人户口无法迁入、孩子无法享受社区待遇，小张诉请小王支付违约金并限期迁出户口。小王辩称因无迁入地导致无法迁出，主张违约金过高。

【刘颖新律师评议】

户口迁出条款是房屋买卖合同的重要组成部分，卖方未按约定履行户口迁出义务，构成违约，应承担违约责任。小王以无迁入地为由拒绝迁出，并非不可抗力或法定免责事由，不能免除其违约责任。但违约金的认定应兼顾实际损失与公平原则，若合同约定的违约金显著高于买方实际遭受的损失，法院可依法调减。买方购买房屋时，尤其是为解决落户、子女入学等需求的，应在合同中明确户口迁出的具体期限、违约责任及救济方式，必要时可约定预留部分房款作为户口迁出保证金，降低交易风险。

【相关法律】

1. 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条（违约责任的承担方式）

2. 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条（违约金的调整）

3. 《中华人民共和国民法典》第五百零九条（合同履行的基本原则）

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