【案情简介】

小张购买某管理公司开发的房屋，《住宅质量保证书》约定防水及外墙渗漏保修期为五年。收房时房屋即存在外墙渗水问题，管理公司多次维修但未彻底解决。后房屋再次渗水，管理公司以保修期届满为由拒绝维修，小张诉至法院要求修复。

【刘颖新律师评议】

开发商对房屋负有质量瑕疵担保义务，保修责任的完成应以瑕疵修复至正常使用标准为前提。本案中渗水问题在保修期内反复出现，说明维修未达到根本效果，瑕疵状态持续存在，即使保修期届满，开发商仍需承担修复责任。提示购房者收房时应仔细查验房屋质量，发现问题及时书面告知开发商并留存证据，保修期内维修情况需详细记录，确保维修效果符合约定标准。

【相关法律】

1.《中华人民共和国民法典》第六百二十一条：当事人约定检验期限的，买受人应当在检验期限内将标的物数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物数量或者质量符合约定。

2.《建设工程质量管理条例》第四十条：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。

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