【案情简介】

小张通过中介与卖方签订《存量房屋买卖合同》，约定购买某房产及车位，当日支付定金，后签订《变更协议书》调整付款时间及网签期限。中介发起网签后，小张以对中介不信任为由拒绝签署，明确表示不再履行合同。卖方系“以房换房”，因小张违约导致其购买新房需按揭贷款，产生利息损失，遂诉请小张支付总房款20%的违约金。

【刘颖新律师评议】

本案中双方签订的房屋买卖合同合法有效，小张在卖方无违约行为的情况下单方拒绝履行合同，构成根本违约，应承担违约责任。违约金的认定核心在于是否过分高于实际损失，而卖方因违约产生的按揭利息损失，合同约定违约金未超出实际损失范围，故法院予以支持。需注意的是，违约金的主要功能是弥补损失，若约定违约金显著高于实际损失，违约方有权请求法院调减；但若实际损失高于约定违约金，守约方有权主张以实际损失为限进行赔偿。买方签约前应充分核实交易信息，审慎评估履约能力，避免因单方违约承担高额赔偿。

【相关法律】

1.《中华人民共和国民法典》第五百零九条（合同履行的基本原则）

2.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条（违约责任的承担方式）

3.《中华人民共和国民法典》第五百八十五条（违约金的约定与调整）

4.《中华人民共和国民法典》第五百八十四条（违约损失的赔偿范围）

咨询电话：13671295837