【案情简介】

小王将其所有的集体土地宅院及北屋五间、西屋两间、东屋两间、厕所简易房等转卖给了城镇居民小张。在小张支付购房款后，小王将宅院及房屋并集体土地使用证交付小张。小张在居住使用期间对宅院大门进行更换、加装了雨棚、用彩钢板修补房顶等。

【刘颖新律师评议】

本案中，涉案协议书确认无效后，小王应当向小张返还购房款，小张应当退还涉案宅院及房屋。对小张主张因协议无效而产生的损失，因双方均存在过错，应当根据各自过错承担相应的赔偿责任。小王对外转让农村房屋及宅基地违反了我国法律的禁止性规定，且在小张占用、使用多年后，又以签订的合同违法为由，主张合同无效，亦违背诚实信用原则，其应负合同无效的主要责任；小张作为城镇居民，未经批准违反法律规定购买农村宅基地及房屋，亦存在过错，应负合同无效的次要责任。对小张主张的更换大门、加装雨棚、彩钢板修补房顶等修缮、添附费用，法院酌情确定价。对小张主张的宅基地区位补偿评估价或拆迁利益补偿，因涉案房屋未被列入拆迁范围，无法确定拆迁利益，且目前因客观原因无法对宅基地区位补偿进行评估，该价值亦无法确定，但考虑小张因协议无效而产生的巨大的信赖利益损失，如对此不予处理，将导致利益失衡，法院综合考量涉案房屋的区位、买卖当时及目前周边的房地产价格等因素，酌情认定小张的该部分损失

【相关法律】

《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第十一条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理……”第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地……农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准……

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