【案情简介】

出卖人某房地产开发公司与小王签订商品房预售合同，约定某房地产开发公司将其开发的某区的房屋预售给小王，逾期交房6个月，小王可以解除合同，双方还对违约金条款进行了相关约定。涉案房屋尚未通过竣工验收，小王起诉，以某房地产开发公司至今未按约定交付房屋为由，要求解除合同、支付违约金。

【刘颖新律师评议】

商品房预售许可证明是人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规的相关规定，其取得的先决条件，包括是否取得土地使用权证书、建设工程规划许可证、开发建设的资金投资比例等，特别是建设工程规划许可证，直接决定建筑物的合法性问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定是否取得商品房预售许可证明影响商品房预售合同的效力。但是，该司法解释规定“在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”即允许进行效力补正。

同时，实践中还应注意一种情形，即该司法解释规定的无效情形，限于“预售合同”，如果商品房工程具有建设工程规划许可证，建筑物本身合法，且已经竣工验收甚至已经交付使用，则房屋已从预售转为现售，也从实质上对无效的前提进行了补正。

【相关法律】

1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”

2.《民法典》第一百五十七条之规定“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补

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