【案情简介】

2018年3月，张某通过摇号购买了一套经济适用房，购房合同约定“5年内不得上市交易”。2022年1月，张某在未满足上市交易条件的情况下，与李某签订《房屋买卖合同》，以200万元价格将该经济适用房出售给李某，约定5年后办理过户登记。李某支付全部房款并入住。2023年5月，张某反悔，以合同违反政策规定为由诉至法院，要求确认合同无效、收回房屋。

【刘颖新律师评议】

本案争议焦点是经济适用房限制交易期内签订的买卖合同效力。经济适用房是政府提供政策优惠、限定套型面积和销售价格，面向城市低收入住房困难家庭供应的保障性住房，其上市交易受政策限制，目的是保障住房困难群体利益，维护社会公共利益。

根据《民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。《经济适用住房管理办法》第三十条规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。该规定属于效力性强制性规定，张某与李某在限制交易期内签订的买卖合同，因违反国家强制性规定，应属无效。合同无效后，李某应返还房屋，张某应返还李某已支付的房款及利息。李某因合同无效遭受的损失，可根据双方过错程度分担，张某明知房屋不能交易仍出售，应承担主要过错责任。

【相关法律】

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

3.《经济适用住房管理办法》第三十条：经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。