【案情简介】

2024 年 4 月，买受人赵某通过某房产中介购买出卖人孙某名下房屋，中介宣传及孙某口头承诺 “该房屋属于某知名中学学区，购房后可直接入学”，赵某因孩子升学需求，以 350 万元签订《房屋买卖合同》。过户后赵某办理孩子入学手续时，发现该房屋因学区划分调整，已不属于目标中学学区范围。赵某要求解除合同并返还房款，孙某及中介均以 “学区划分属于政策变动，非自身过错” 为由拒绝，赵某诉至法院。

【刘颖新律师评议】

若中介宣传资料及孙某口头承诺明确具体，且对赵某订立合同、确定房价有重大影响，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，该宣传应视为合同内容。学区划分调整若在签约前已发生（孙某或中介应知），则构成欺诈；若签约后发生，需判断是否属于可预见风险，若属于不可归责于双方的事由，可能按公平原则分担损失。若学区承诺构成合同内容，实际无法入学导致赵某合同目的无法实现，符合《民法典》第五百六十三条 “违约导致合同目的不能实现” 的解除情形，赵某有权解除合同。

买受人购买学区房时，需要求出卖人及中介书面承诺学区范围，并约定 “因学区变动导致无法入学的，买受人可解除合同，出卖人及中介连带赔偿损失”；同时向教育部门核实最新学区划分政策，留存书面回复。

【相关法律】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条