【案情简介】

2024 年 1 月，买受人林某与出卖人黄某 签订《房屋买卖合同》，约定林某以 280 万元购买黄某 名下位于某重点小学学区内的房屋，合同特别约定 “黄某 需在房屋过户后 30 日内将本人及家人户口从该房屋迁出，逾期每日按总房款的 0.05% 支付违约金”。林某于 2024 年 2 月完成过户并支付全部房款，后多次催促黄某 迁户，黄某 以 “户口暂时无处可迁” 为由拖延。截至 2024 年 5 月，黄某 仍未迁出户口，导致林某的孩子无法落户入学。林某诉至法院，要求黄某 支付违约金 12.6 万元（按总房款 0.05%/ 日，计算 90 日）并立即迁户。

【刘颖新律师评议】

户口迁移虽不影响房屋所有权转移，但属于合同明确约定的义务，黄某 未按约定期限迁户，已构成违约。此类约定系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，对双方具有约束力。

若黄某 主张违约金过高（如远超林某实际损失），法院可能根据《民法典》第五百八十五条，结合林某因户口未迁出导致的入学损失、当地房屋租赁市场价格等因素，酌情调整违约金数额，但黄某 仍需承担违约责任。买受人购买学区房时，应在合同中明确户口迁出期限、违约金计算方式及未迁出的后续处理（如解除合同），同时提前到派出所查询房屋户口登记情况，留存查询记录。

【相关法律】

《中华人民共和国民法典》第五百零九条

《中华人民共和国民法典》第五百八十五条