【案情简介】

2024 年 3 月，买受人周某通过某房产中介公司与出卖人陈某签订《房屋买卖合同》，约定周某以 320 万元购买陈某名下位于本市 XX 区的一套商品住宅。合同明确约定 “出卖人保证房屋无抵押、查封等权利瑕疵，否则承担违约责任”，周某于签约当日支付定金 25 万元，约定 30 日内支付首付款 100 万元，余款 195 万元通过银行按揭贷款支付，陈某应在首付款到账后 15 日内配合办理房屋过户手续。

签约后第 20 日，周某按约定准备支付首付款时，经不动产登记中心查询得知，案涉房屋已于 2023 年 10 月被陈某抵押给某商业银行，抵押金额 180 万元，且陈某在签约时未告知该抵押事实。周某当即要求陈某解除抵押并提供书面证明，陈某以 “抵押款项即将还清，不影响过户” 为由拖延，既未解除抵押，也未就后续履行方案作出明确答复。

2024 年 5 月，周某因陈某长期未解决抵押问题，书面通知陈某解除《房屋买卖合同》，要求返还定金 25 万元并赔偿中介费 3.2 万元、资金占用利息 0.8 万元，共计 29 万元。陈某拒绝赔偿，主张 “合同仅约定无权利瑕疵，未明确抵押需解除，自身不构成违约”，双方协商无果后，周某诉至法院。

【刘颖新律师评议】

出卖人是否构成违约：根据《民法典》第五百零九条规定，当事人应遵循诚信原则，履行通知、协助等附随义务。本案中，陈某在签订合同时故意隐瞒房屋已设立抵押的关键事实，违反了合同明确约定的 “无权利瑕疵” 义务，也违背了诚实信用原则。即便抵押款项即将还清，该抵押状态仍直接影响房屋过户登记的实现，导致周某的合同目的存在重大风险，已构成根本违约。

案涉房屋的抵押状态属于影响合同履行的根本性障碍，陈某未按约定消除权利瑕疵，且经催告后仍未履行，符合《民法典》第五百六十三条规定的 “当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行” 的合同解除情形，周某有权单方解除合同。

根据《民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应赔偿对方因此造成的损失。本案中，周某主张的定金返还、中介费、资金占用利息均属于因陈某违约导致的直接损失，依法应予以支持。同时，合同虽未明确约定违约金具体比例，但可参照合同目的、违约程度等因素确定赔偿范围。

【相关法律】

《中华人民共和国民法典》第四百零六条

《中华人民共和国民法典》第五百零九条

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条