【案情简介】

文职人员小祈与地方人员韩某签订房屋买卖合同，约定价款支付和过户登记等条件。后小祈依约行事，韩某却反悔。原来，韩某又把房屋高价卖给了郑某并办理了过户。经向军队律师咨询，小祈诉至法院，要求韩某支付违约金5万元。在法院调解下，韩某同意支付违约金3万元。

【刘颖新律师评议】

房屋所有权人与多个买受人同时订立买卖合同，最后只为报价最高者办理过户登记，这种“一房二卖”甚至“一房多卖”的行为违背诚信原则，损害购房者的信赖利益。为此，法律规定了预告登记制度。预告登记与过户登记不同，其并不导致房产权属的变更，而是使买受人取得将来向出卖人要求办理过户登记的权利。预告登记一经完成，买卖合同就取得了类似物权的排他效力，房屋所有权人不得另行出卖房屋，否则该出卖行为无效。需要注意，预告登记不是强制性的，当事人可以自愿选择；预告登记完成后，买卖合同无效、解除或者被撤销的，或者自能够进行过户登记之日起90日内未申请过户登记的，该预告登记失效。

【相关法律】

《民法典》第221条规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。