【案情简介】

青岛某置业公司对外散发广告，销售宣传彩页中表示其开发建设的青岛市某小区地上一层房屋附带温泉入户。经查，该楼层房屋相较其他楼层同户型房屋价格高两千元左右。后陈某于2021年与该置业公司签订了商品房销售合同，购买了涉案小区地上一层房屋，2022年交房时，发现并无温泉入户，遂起诉该置业公司，要求退还部分房款，并要求该公司赔偿其相关损失。该置业公司则抗辩，其销售广告系委托案外人制作，且销售彩页在尾部注明：实际房屋以交付的实物为准，故其无义务交付附带温泉入户的房屋。

【刘颖新律师评议】

出卖人在商品房销售宣传彩页中明确表示其所售小区地上一层房屋附带温泉入户，该楼层房屋相较其他楼层同户型房屋价格高两千余元。出卖人在商品房销售宣传彩页中对房屋配套设施的允诺和说明明确具体，且对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条之规定，此宣传内容应视为要约，该允诺及说明虽未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，买受人与之订立合同的行为应视为对该要约的承诺。出卖人应当按照合同的约定履行其义务。

【相关法律】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。