【案情简介】

军官黄某相中一套学区房，与房主谭某签订买卖合同。黄某付款后要求办理过户，谭某却百般推脱，玩起“失联”。黄某气不过，诉至法院。经查，谭某在卖房之前已为其父母设立了居住权，后又将房屋抵押给小额贷款公司。在军队律师的指引下，黄某主张解除合同、返还全部房款，并得到了法院的支持。

【刘颖新律师评议】

房屋如设定抵押，抵押权人可申请法院查封拍卖，就拍卖所得价款优先受偿。购房者一般无法对抗抵押权人的优先受偿权，多半只能“干瞪眼”；房屋如设定居住权，无论房主如何变更，居住权人都能继续居住，购房者无权要求其搬离。可见，房屋上设定的抵押权等负担会严重制约所有权人的权利。军队律师提示，安家置业是人生大事，在买房尤其是买二手房时，应向住建主管部门查询目标房源的权属是否清晰，是否设有抵押权、居住权等他项权利。如果没有，说明房屋比较“干净”，相对托底；否则，应当慎之又慎，别花钱买个“寂寞”。

【相关法律】

《民法典》第406条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。