【案情简介】

2024 年 2 月，赵某将自家 120 平方米三居室出租给某中介公司，约定中介公司不得擅自改变房屋结构。后中介公司将房屋分隔为 8 个单间，配备 8 个独立电表、燃气热水器，对外进行群租，租客达 12 人，存在严重消防隐患。赵某发现后要求中介公司整改，中介公司拒不配合，赵某遂发送《解除合同通知书》，并起诉要求中介公司返还房屋、支付违约金。法院审理认定中介公司违约，判决解除租赁合同，中介公司返还房屋并支付违约金 3 万元。

【刘颖新律师评议】

群租行为若违反法律规定或合同约定，出租人有权解除合同。本案中，中介公司未经赵某同意擅自改变房屋结构、分割出租，且租客人数远超合理标准，违反了《商品房屋租赁管理办法》中 “人均租住建筑面积不得低于当地最低标准” 的规定，同时构成合同违约。此外，群租导致的消防隐患（如私拉电线、燃气使用密集）不仅危害房屋安全，还可能危及公共安全，赵某作为出租人有权要求解除合同并追究违约责任。提示：出租人签订租赁合同时，应明确禁止群租、擅自改造房屋的条款；发现群租行为后，及时固定证据（照片、视频、租客信息），通过法律途径维权。

【相关法律】

1.《商品房屋租赁管理办法》第八条：出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

2.《民法典》第五百六十三条：当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方有权解除合同。