【案情简介】

小许、小李、小胡按份共有一套房屋，小许占 50% 份额，小李、小胡各占 25%。小许未经另外两人同意，与小丽签订房屋买卖合同，约定以 200 万元出售房屋。小李、小胡得知后起诉，要求确认合同无效。法院审理认为小许未达到 “三分之二以上份额” 的法定要求，构成无权处分，判决买卖合同无效。

【刘颖新律师评议】

按份共有房屋的处分需遵循 “多数决” 原则，即经占份额三分之二以上的共有人同意。本案中，小许仅占 50% 份额，未达到法定比例，擅自处分房屋的行为无效，买卖合同因违反法律强制性规定被认定无效。若小丽系善意第三人（不知情、支付合理对价、已办理过户），可能构成善意取得，取得房屋所有权，但小许仍需对小李、小胡的损失（如房屋差价）承担赔偿责任。提示：按份共有人处分房屋前，应书面征求其他共有人意见，保留沟通记录；买受人购买按份共有房屋时，需核查共有人份额及同意出售的书面文件。

【相关法律】

1.《民法典》第二百九十八条：按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。

2.《民法典》第三百一十一条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。