【案情简介】

原告某房地产开发有限公司诉称：2014年5月10日，其公司与张某签 订《房屋认购协议书》，协议约定张某购买其公司开发的位于洪河大道 西段的某处房屋，总房款为433104元，待出卖人取得商品房预售许可证 后签订《商品房买卖合同》。因该协议书具备了双方当事人的基本情况、商品房的基本情况等商品房买卖合同的主要内容，该认购协议书书名 为预约实为本约，该认购协议书应认定为商品房买卖合同。根据《最高 人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条的规定，该协议应认定无效。

【刘颖新律师评议】

1. 判断商品房认购协议是预约合同还是本约合同，最根本的标准是当事人的意思表示，如当事人明确约定合同为预约合同，将来还要订立 本约合同，即使预约合同内容具备本约合同的内容，也应认定为预约合同。

2. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干 问题的解释》第五条应理解为补充性规范，在当事人对合同性质约定不 明且存在争议时，可以依据该条的规定作出认定。

【相关法律】

1. 《中华人民共和国民法典》第495条

2. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第5条