【案情简介】

2017年10月6日，余某某与某某公司签订合同，余 某某向某某公司购买一套预售商品房，房屋带装修出售。合同约定购房 款为1241503元；某某公司应当在2019年6月30日前将已取得建设工程竣 工验收备案证明文件且符合合同约定的商品房交付给余某某使用；商品 房交付期限届满仍未能交付的，余某某同意继续履行合同，自商品房交 付期限届满日次日起至实际交付之日止，某某公司按日向余某某支付已 交付房款万分之一的违约金。后余某某已全额支付了购房款在合同履行期间，某某公司取得涉案商品房的房屋面积测量成果报 告书、竣工验收备案证明文件，并于2019年6月19日向余某某邮寄收楼通知书。但截至2019年6月30日，某某公司未完成涉案商品房的装修工程 ，余某某未到某某公司办理收楼手续。至2019年11月17日，余某某仍向 某某公司反映涉案商品房装修存在的问题，11月18日, 余某某签署了《收楼确认书》。

【刘颖新律师评议】

法院生效裁判认为，本案的争议焦点为：一、某某公司交付涉案商 品房的条件是否包括完成装修工程；二、某某公司应支付逾期交房违约金的截止日期。

1. 关于带装修商品房买卖合同交付条件的认定。商品房预售合同对 商品房应当具备的装饰装修及设备标准进行了明确、详尽约定的，应当 认定商品房的交付条件包括装修工程的完成，在合同约定的交房日期届 满时涉案商品房装修工程未完成的，买受人享有拒绝收楼的权利。装修 工程已经完成，但是存在装修瑕疵的，在不严重影响正常居住的情况下 ，可认定涉案商品房已具备交付条件。

2. 关于约定带装修的涉案商品房装修工程未完成情况下，出卖人支 付逾期交房违约金的截止日期的认定。约定带装修的涉案商品房装修工 程逾期完成的，在涉案商品房已具备交付条件时，买受人拒绝收楼的权利在其查验房屋后丧失，应当配合买受人完成收楼手续。因此确认涉案 商品房在买受人查验房屋之日实际交付，逾期违约金应计算至该日为止。

3. 关于未完成装修工程违约责任承担的认定。在约定带装修的商品 房买卖合同中，如果出卖人未如约交付符合合同约定装修标准的房屋 ，应承担何种责任，取决于装修工程的进度：其一，如果在合同约定的 交付期限届满时，装修工程未完工或未开始进行，则出卖人应当承担继 续履行且支付延迟交付房屋违约金的违约责任；其二，如果买受人收房 时，装修工程已完工，但存在质量问题，则可按照合同约定要求开发商 采取及时更换、修理等补救措施，并赔偿相应损失。

【相关法律】

《中华人民共和国民法典》第509条

《中华人民共和国民法典》第577条

《中华人民共和国民法典》第585条第1款

《中华人民共和国民法典》第 601条