【案情简介】

2023年10月，买方张某与开发商某地产公司签订《商品房买卖合同》，约定张某以280万元购买一套精装修商品房，交房时间为2024年5月31日，合同载明“房屋交付时应符合国家规定的住宅质量标准，无渗漏、裂缝等质量问题”。2024年5月交房时，张某发现房屋屋顶存在3处渗水痕迹、客厅墙面有2米长裂缝，且厨房台面多处破损。张某要求开发商整改并延期交房，开发商仅同意维修台面，拒绝延期并主张“渗水、裂缝属轻微瑕疵，不影响居住”，张某遂拒绝收房并诉至法院，要求开发商整改、支付逾期交房违约金并赔偿租房损失。

【刘颖新律师评议】

1. 房屋质量需符合法定及约定标准：渗水、墙面裂缝已超出“轻微瑕疵”范畴，属于影响房屋正常使用的质量问题，不符合合同约定的“住宅质量标准”，开发商无权要求买方强制收房。

2. 开发商需承担整改及逾期责任：张某已及时提出质量异议，开发商应在合理期限内完成整改，整改期间的交房日期应相应顺延，同时需按合同约定支付逾期交房违约金（通常按日计算）。

3. 买方有权主张实际损失赔偿：因开发商未按期交付合格房屋，导致张某需额外租赁房屋居住，产生的租房费用属于“因违约造成的实际损失”，张某有权在违约金之外另行主张赔偿，但若违约金已足以覆盖租房损失，法院可能不予额外支持。

【相关法律】

1. 《中华人民共和国民法典》第六百一十条：因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。

2. 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

3. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。