【案情简介】

2024年6月，买方秦某以220万元购买卖方徐某名下学区房，合同明确约定“徐某需在过户后30日内（即2024年8月15日前）将房屋内原有户口全部迁出，逾期未迁出按日支付总房款0.05%的违约金”。过户后秦某多次催促徐某迁户，徐某以“新房未装修完成，暂时无法落户”为由拖延，直至2024年10月仍未迁出户口，导致秦某孩子无法使用该房屋学区名额。秦某要求徐某支付违约金（暂计6.6万元）并立即迁户，徐某仅同意支付1万元，双方协商无果后秦某诉至法院。

【刘颖新律师评议】

1. 户口迁出属合同明确约定的义务：本案合同已清晰约定迁户期限及违约金标准，徐某未按约履行，属于典型的违约行为，需按合同约定承担违约责任，不能以“自身客观困难”为由免除责任。

2. 买方权益受损具有直接关联性：秦某购买学区房的核心目的之一是为孩子办理入学，徐某逾期迁户导致该目的无法实现，买方的核心权益受损，有权主张全额违约金而非部分赔偿。

3. 违约赔偿需遵循“约定优先”原则：合同约定的日0.05%违约金（年化18%）未超过法律规定的上限，法院通常会支持按约定标准计算违约金，若徐某认为违约金过高，需举证证明约定标准远超秦某实际损失。

【相关法律】

1. 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

2. 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

3. 《中华人民共和国户口登记条例》第十条：公民迁出本户口管辖区，由本人或者户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记，领取迁移证件，注销户口。