【基本案情】

李某与某开发公司签订商品房买卖合同，约定开发商逾期交房超30日业主有权解除合同。同时补充协议（开发商提供的格式条款）约定“开发商逾期交房的，业主放弃解除权；解除权需在15日内行使，否则视为放弃”。后开发商逾期交房6个月，李某起诉解约，开发商以补充协议为由抗辩。法院查明，补充协议明显排除李某主要权利。最终判决：补充协议相关条款无效，准予解除合同，开发商返还房款并赔偿损失。

【刘颖新律师评议】

本案明确格式条款的效力边界：开发商通过格式条款排除业主解约权、不合理限制权利行使期限的，因违背公平原则而无效。实务中需注意：签约时对“放弃权利”“责任免除”等格式条款要特别留意，可要求开发商作出说明；若条款明显不公，即使签字也可主张无效。建议留存合同文本及开发商未提示说明的证据。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第四百九十七条：有下列情形之一的，该格式条款无效：（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。

《中华人民共和国民法典》第五百六十四条：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。