【基本案情】

张某经某中介公司购买李某的二手房，中介口头承诺“包过户，若因产权问题失败全额退款”，张某支付30万元房款及1.5万元中介费。后因房屋存在历史查封无法过户，李某无力退房款，张某起诉中介要求返还中介费并赔偿房款损失。法院查明，中介未核实房屋查封信息即作出承诺，且未留存书面核查记录。最终判决：中介公司返还中介费1.5万元，对李某无法退还的30万元房款承担40%连带赔偿责任（12万元）。

【刘颖新律师评议】

本案明确中介承诺的法律后果：中介就过户等关键事项作出明确承诺的，需对承诺内容承担责任；未履行核查义务致承诺落空的，应按过错比例赔偿。实务中需注意：对中介的“包过户”“低首付”等承诺，务必要求写入居间合同；留存中介承诺的聊天记录、录音等证据，避免口头承诺无法追责。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第九百六十二条：中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

《房地产经纪管理办法》第二十二条：房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。