【基本案情】

2022年3月，小花以166.6万元向某置业公司购买三层住宅，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定“房屋及附属空间无权利纠纷、无物理侵占，开发商需保障房屋整体使用功能完整”。小花按约支付30%首付款50万元，剩余116.6万元办理按揭贷款。2023年1月交房时，小花发现房屋底层架空层（合同附件载明该空间归本栋业主共同使用，且属其房屋配套通风、储物附属区域）被隔壁业主违法改建为封闭住宅，还安装了专属防盗门，导致其无法使用该附属空间，甚至影响房屋底层通风。经进一步调查，该违建在2022年10月已存在，置业公司曾收到其他业主投诉，却未在签约时告知小花；交房前，置业公司工作人员也曾实地查看，仍选择隐瞒。小花自2023年2月起，先后3次向置业公司发送书面整改函，要求协调拆除违建，置业公司虽每次承诺“15日内解决”，但直至2023年5月仍未推进，甚至以“违建属业主个人行为，与开发商无关”为由推诿，告知小花“需自行与邻居协商”。小花无奈起诉要求解除合同。法院查明，开发商明知房屋附属空间被侵占却故意隐瞒，违反合同约定的诚信义务及瑕疵告知义务，导致房屋使用功能受损。

最终判决：解除购房合同及贷款合同，开发商返还小花已付首付款50万元及已偿还的贷款本息，并向银行归还剩余贷款本金及利息。

【律师评议】

法院裁判关键在于：房屋“无物理侵占”是买方基于买卖合同的合理期待，不仅包括房屋本体，还涵盖合同约定的附属空间；开发商明知附属空间被侵占却隐瞒，未履行瑕疵告知义务，导致房屋使用功能不完整，构成不完全给付，买方有权解除合同。实务中需注意：买方接房时不仅要核查房屋内部结构，还需重点检查合同约定的架空层、露台、楼道、专属储物间等附属空间，避免遗漏；发现侵占或违建问题后，需通过书面函件、邮件、微信聊天记录等可留存痕迹的方式向开发商提出异议，而非仅口头沟通。若开发商拖延整改，可同步向物业公司索要违建情况说明，或向城管部门申请违建认定，这些材料能作为后续维权的关键证据。此外，即使附属空间侵占不影响房屋主体居住，但若导致合同约定的使用功能落空（如储物、通风需求无法满足），仍可能构成“合同目的无法实现”，买方无需妥协，可直接主张解除合同。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第五百零九条第二款：“当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”