【基本案情】

周某与某开发商签订《商品房买卖合同》，购买一套顶层商品房，总房款120万元。2023年8月交房后，周某即发现房屋存在多处质量问题：屋顶及外墙渗漏，每逢雨天室内墙面、地板大面积受潮发霉；卫生间防水失效，积水渗透至楼下邻居房屋；客厅天花板出现裂缝，经检测系施工时混凝土强度不足所致。周某多次向开发商提交整改申请，开发商先后两次派人维修，但渗漏、裂缝问题均未彻底解决，房屋始终无法正常居住，周某只能在外租房过渡，产生租金损失1.8万元。2024年3月，周某委托专业机构对房屋质量进行鉴定，结论为：房屋存在结构性裂缝及防水工程不合格，属于严重质量瑕疵，修复成本高且难以保证长期使用效果。周某据此起诉要求解除合同，开发商返还购房款120万元，并赔偿租金损失1.8万元、鉴定费0.5万元及房屋增值损失15万元。法院查明，房屋质量问题严重影响正常居住使用，且经两次维修仍未解决，符合法定退房条件。最终判决：解除双方买卖合同，开发商返还周某购房款120万元，并赔偿租金损失1.8万元、鉴定费0.5万元，合计122.3万元。

【刘颖新律师评议】

本案明确房屋质量瑕疵的救济边界及退房条件。法院裁判的关键在于：房屋存在严重质量瑕疵（如渗漏、结构性裂缝），导致无法正常居住使用，且经维修仍未解决的，属于根本性违约，买受方有权解除合同；因质量问题产生的维修费用、租金损失、鉴定费等，均应由开发商承担赔偿责任。实务中需注意：区分“一般质量瑕疵”与“严重质量问题”，前者可通过维修解决，不得主张退房；后者需经专业鉴定确认，且需证明维修后仍无法使用。建议购房人接房后发现质量问题及时书面报修，留存维修记录，若问题未解决，及时委托鉴定机构出具报告，为退房索赔提供关键证据。

【相关法条】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（四）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”