【基本案情】

2022年6月，李某经中介介绍看中张某名下一套房屋，双方签订《房屋买卖合同》，约定房屋总价140万元，李某于签约当日支付定金5万元，次日再补付定金5万元，合计10万元；张某保证房屋权属清晰，无查封、抵押等权利瑕疵，若因房屋权利受限导致无法过户，张某构成根本违约，需双倍返还定金并支付总房款5%的违约金。合同签订后，李某按约支付10万元定金，在办理网签手续时，却发现案涉房屋已于签约前1个月被法院查封（因张某涉及其他债务纠纷），无法办理过户登记。李某当即要求张某解决查封问题，张某虽承诺尽快处理，但直至约定过户期限届满仍未解除查封。李某遂起诉要求解除合同，张某返还定金10万元并支付违约金7万元。法院查明，张某在签订合同时明知房屋被查封，却故意隐瞒该关键事实，且无证据证明其有能力解除查封。最终判决：解除双方房屋买卖合同，张某返还李某定金10万元，并支付违约金7万元。

【刘颖新律师评议】

本案明确房屋出卖人的权利瑕疵担保义务及违约责任。法院裁判的关键在于：卖方负有如实披露房屋权利状态的法定义务，隐瞒房屋被查封的重大事实签订买卖合同，导致合同无法履行的，构成根本违约；即便合同未明确约定查封情形的责任，买方仍可依据权利瑕疵担保原则主张赔偿。实务中需注意：买方在签约前应通过不动产登记中心查询房屋权属信息，核实是否存在查封、抵押等限制；卖方故意隐瞒查封事实骗取房款，情节严重的可能构成合同诈骗罪。建议交易双方在合同中明确约定权利瑕疵的违约责任，买方付款前务必完成权属核查，避免陷入“钱房两空”的风险。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第六百一十二条：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人对该标的物不享有任何权利的义务，但是法律另有规定的除外。”

《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”