【基本案情】

小张为让儿子就读本地某重点中学，通过中介向原房东王某购买一套学区房，房屋成交价高于同地段普通房屋约30万元。双方在买卖合同中明确约定：“王某保证案涉房屋对应学位未被占用，确保小张子女可顺利就读目标中学；若因学位问题导致无法入学，王某需向小张支付总房款20%的违约金。”小张按约支付全款并完成过户，次年为孩子办理入学手续时，却被告知该房屋的学位已被王某的女儿占用（距离上次使用未满6年，不符合当地学位使用政策），导致其儿子无法进入目标中学，只能就读普通学校。小张多次与王某协商赔偿未果，遂起诉要求王某支付违约金并赔偿额外教育支出损失。法院查明，王某在出售房屋时明知学位已被占用，却未如实告知，且合同中对学位保障有明确约定，其行为直接导致小张购买学区房的合同目的落空。最终判决：王某向小张支付总房款20%的违约金（共计46万元），并赔偿额外教育支出损失2万元。

【刘颖新律师评议】

本案明确学区房交易中学位保障义务的法律责任。法院裁判的关键在于：学位使用权是学区房交易的核心价值之一，双方明确约定学位保障义务的，卖方需严格履行；卖方隐瞒学位占用事实或未履行保障义务导致合同目的无法实现的，构成根本违约，需承担约定违约金及实际损失赔偿责任。实务中需注意：购买学区房时，应要求卖方书面承诺学位未被占用，并共同到教育部门核查学位使用情况；合同中需明确学位问题的违约责任，包括违约金标准及损失赔偿范围。建议买方务必提前核实学位状态，避免仅凭卖方口头承诺或中介介绍即签订合同，降低交易风险。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第五百零九条第二款：“当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”