【基本案情】

陈某与林某签订房屋买卖合同，约定陈某以280万元购房，林某配合办理过户。签约后当地出台限购政策，陈某因社保年限不足丧失购房资格，无法办理过户。陈某起诉要求解除合同，林某返还定金20万元。林某辩称陈某违约，主张没收定金。法院查明，限购政策属于不可归责于双方的事由。最终判决：解除买卖合同，林某返还陈某定金20万元。

【刘颖新律师评议】

本案明确情势变更对房屋买卖合同的影响。法院裁判的关键在于：限购政策导致合同目的无法实现，属于情势变更，双方均无过错，可解除合同且互不承担违约责任。实务中需注意：判断是否构成情势变更，需看政策是否在签约后出台、是否导致履约不能；若签约时已限购，买方应自行承担责任。建议交易前核查自身购房资格，合同中可约定政策变动的处理方式。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第五百三十三条第一款：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。”