【基本案情】

百花公司将已抵押给银行的土地及建筑物以450万元折换转让给浩鑫公司，未告知抵押事实。后银行主张抵押权，浩鑫公司按生效判决代偿债务后，百花公司以未通知抵押权人为由起诉确认合同无效。法院查明，浩鑫公司已代为清偿债务消灭抵押权，且无证据证明转让行为损害他人权益。最终判决：驳回百花公司的诉讼请求。

【刘颖新律师评议】

本案厘清抵押房屋转让的效力边界。法院裁判的关键在于：抵押房屋转让未通知抵押权人并非绝对无效，受让人代偿债务消灭抵押权后，转让行为可认定有效；抵押人无权以自身未履行告知义务主张合同无效。实务中需注意：卖方转让抵押财产负有告知义务，买方应核查房屋权属及抵押状况；抵押权可通过清偿债务涤除，不必然导致合同无效。建议交易前核实房屋权利负担，避免陷入权属纠纷。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第四百零六条第一款：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”