【基本案情】

老李看中老屠的房屋，签约时老陶自称是老屠的朋友，代其签订买卖合同，约定房价472万元。当晚老陶即表示停止交易，老屠事后明确拒绝追认该合同。老李诉至法院，要求老屠、老陶支付94万元违约金。法院查明，老陶未取得老屠的任何授权，老李签约时未核实委托手续。最终判决：合同对老屠不发生效力，老陶支付违约金20万元。

【刘颖新律师评议】

本案明确无权代理卖房的责任承担。法院判决的关键在于：老陶无代理权签订合同，且未获被代理人追认，合同对被代理人不生效；老李作为相对人未核实代理权限，自身存在过错，故违约金予以酌减。实务中需注意：购买他人代卖的房屋时，必须核实代理人的授权委托书及身份信息；无权代理行为未经追认的，由代理人承担责任。建议签约前要求代理人出具公证的授权文件，避免因代理瑕疵导致合同无效。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第一百七十一条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。”