【基本案情】

徐某与蔡某签订二手房买卖合同，约定蔡某以173万元购房，违约方需支付总房款20%的违约金并承担中介费。蔡某贷款获批后，以商贷利息过高为由拒绝履行合同，明确表示不再购房。徐某诉至法院，要求蔡某支付违约金30.6万元及中介费1.73万元。蔡某辩称违约金过高。法院查明，徐某已按约履行义务，合同无法履行系蔡某单方反悔所致。最终判决：蔡某支付违约金5万元、中介费1.73万元，徐某退还定金5万元。

【刘颖新律师评议】

本案明确房屋买卖合同中违约方的责任范围。法院判决的关键在于：蔡某无正当理由拒不履行合同，构成根本违约，应承担违约责任；违约金虽予酌减，但需覆盖守约方的实际损失，且中介费用因违约导致目的落空，应由违约方承担。实务中需注意：合同履行过程中，因自身原因放弃交易的，需承担约定的违约责任；中介费的承担应根据合同约定及违约原因确定。建议当事人签约前充分评估履约能力，避免因单方违约承担额外成本。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（二）项：“在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。”

《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”