【基本案情】

2007年2月，陈某华等三人与某某经发公司签订十份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，购买xxx号房，总价款xxx余元，约定交房时间为2007年12月8日前，逾期交房违约金按总房款日万分之四计算。合同附图及设计图显示9-11层预留螺旋钢木梯。陈某华等付清房款后，以某某经发公司擅自修建旋转楼梯、未整改异议为由拒绝收楼，并多次出具《收楼意见书》要求拆除楼梯。某某经发公司于2009年3月20日书面答复称已完成整改，要求收楼；2009年8月18日明确拒绝拆除楼梯。此前诉讼已支持2007年12月9日至2009年4月30日的违约金。本案中，陈某华等诉请2009年5月1日起至实际交房日的违约金及拆除楼梯，一审判决支持至2009年8月24日的违约金xxx余元，双方均上诉。二审法院改判违约金计算至2009年5月5日，金额xxx余元。

【刘颖新律师评议】

合同约定“预留螺旋钢木梯详见二次装修图”，结合设计单位说明，“二次装修”应指卖方按设计完成的装修，而非买方自行装修。某某经发公司修建楼梯符合合同约定及设计规范，陈某华等以“预留应属买方决定”为由拒绝收楼缺乏依据，其拆除楼梯的请求不成立。根据合同，买方提出异议后，卖方需在30日内书面答复，逾期未答复视为异议成立。但异议成立的前提是异议符合合同约定的交付标准。本案中，楼梯问题不属于违约情形，买方以此为由拒绝收楼属“无正当理由”，不能成为延期交房的抗辩。某某经发公司2009年3月20日书面答复已完成整改，陈某华等应在合理期限内收楼。结合前案生效判决及某某经发公司自认2009年5月6日交付，二审法院认定违约金应计算至2009年5月5日，超出此期间的损失由买方自行承担，符合“减损规则”。合同约定的日万分之四未显失公平，某某经发公司关于过高的主张不成立。

【相关法条】

《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条

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