【基本案情】

2012年11月，赵某与闫某华经中介居间签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定赵某以xxx元购买闫某华名下房屋，网签价xxx元，赵某支付定金xxx元及中介费xxx元。后闫某华以配偶李某不同意出售为由拒绝履行合同，赵某诉请继续履行，法院以“闫某华未取得配偶同意”为由驳回。2014年6月，赵某起诉要求解除合同、双倍返还定金、赔偿预期利益损失及中介费。一审法院认定合同有效，闫某华违约，判决解除合同、返还定金xxx元、赔偿中介费xxx元及预期利益损失xxx元。二审法院改判预期利益损失为xxx元。

【刘颖新律师评议】

补充协议中“网签价低于实际成交价”的条款因规避税收、损害国家利益而无效，但不影响合同其他条款效力。法院明确“部分条款无效不导致整体无效”，维护了合同的稳定性。闫某华未取得配偶同意即出售夫妻共有房屋，导致合同无法履行，构成根本违约，应承担赔偿责任。赵某支付的中介费xxx元系为履行合同的必要支出，属于实际损失，应由闫某华赔偿。2013年12月前案一审时，闫某华配偶已明确反对，此时点应作为房价评估基准，超出此期间的涨幅超出合理预见范围。赵某签约时明知闫某华有配偶，未核实配偶意见，对合同履行不能存在一定过错，应分担部分损失。综上，二审法院将预期利益损失从xxx元调减至xxx元，兼顾了违约惩戒与公平原则。

【相关法条】

《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第一百一十九条

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