【基本案情】

2015年6月，贾某庆与张某伟等签订《房地产买卖合同》，约定贾某庆将长春路房屋以xxx元出售给张某伟等，合同载明房屋“租赁情况：无”。张某伟等支付首付款xxx元，余款315万元办理按揭贷款。2015年7月17日双方办理过户，张某伟等支付25万元，签订《承诺书》约定贾某庆于7月31日前交房。2015年8月4日张某伟等取得房产证，8月23日双方办理房屋交接。经查，贾某庆曾将房屋出租给叶某某，2015年7月贾某庆起诉解除租赁合同，2016年4月法院终审判决确认合同于2015年7月20日解除。2015年8月底，叶某某强行进入房屋，张某伟等通知银行暂停支付剩余房款xxx元，直至2016年6月3日支付。贾某庆诉请张某伟等支付逾期付款违约金，一审法院支持其请求，二审法院改判驳回。

【刘颖新律师评议】

本案中，买卖合同明确约定房屋“无租赁”，但贾某庆实际与叶某某存在租赁合同，且在交房时该合同效力仍在诉讼中未确定，叶某某可主张租赁权，贾某庆违反了权利瑕疵担保义务。张某伟等在叶某某强行入住房屋后，暂停支付剩余房款，符合上述规定，不构成违约。2016年4月法院终审判决确认租赁合同解除，权利瑕疵消除后，张某伟等于2016年6月支付剩余房款，已及时履行义务，无需承担违约责任。尽管《承诺书》约定交房时间，但未变更“付款以产权过户和银行批贷为条件”的核心条款，且出卖人未消除权利瑕疵的情况下，买受人有权行使抗辩权。

【相关法条】

《中华人民共和国合同法》第八条、第一百五十条、第一百五十二条

刘颖新律师咨询电话：136-7129-5837