【基本案情】

原告为但某某，被告为重庆某某公司。原告但某某诉请解除与某某公司签订的房屋买卖合同，某某公司退还房款及利息，并按房款10%支付违约金；被告某某公司辩称不应同时支付利息和违约金，且违约金过高。法院查明双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定逾期交房超30日买方有权解除合同，卖方退还房款及利息并支付10%违约金，《补充协议》明确违约金为惩罚性且双方不得要求调低。但某某按约支付房款，某某公司逾期交房且未取得验收备案登记证，但某某拒绝接房。法院经多级审理，最高人民法院最终判决解除合同，某某公司退还房款、支付利息及10%违约金。

【刘颖新律师评议】

本案中，双方约定的逾期交房违约金具有惩罚性，根据法律规定，惩罚性违约金可与损失同时主张，除非两者总和过分高于损失。《补充协议》中限制违约金调整请求权及排除举证责任的约定，排除了法院公权力对契约自由的合理限制，违反法律强制性规定，应属无效。结合房地产市场情况及资金预期收益，案涉利息与违约金总和未过分高于损失，故某某公司应按约定支付。最高人民法院的判决既尊重了当事人意思自治，又通过否定无效约定维护了法律公平原则。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第五百八十五条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《中华人民共和国民法典》第五百八十八条
当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

刘颖新律师咨询电话：136-7129-5837